Dois anos depois de ter encerrado a recuperação judicial, a construtora PDG, agora iX., dá passos mais firmes na direção da retomada. Ainda lidando com os efeitos negativos da crise que levou à RJ em 2017, a empresa está lançando o segundo empreendimento desde o encerramento do processo, em 2021. E tem planos de levar a mercado outros dois projetos, todos em São Paulo.
O desafio de superar os efeitos de uma recuperação judicial é grande para qualquer empresa. Segundo dados do Serasa Experience, apenas 23% conseguem sobreviver após entrarem nessa condição. Mas no caso de uma construtora como a iX., que depende de crédito e da confiança do cliente – que só verá o imóvel pronto depois de dois ou três anos de ter realizado a compra -, esse desafio pode ser ainda maior. “A gente sabe que não pode errar”, diz Augusto Alves dos Reis Neto, CEO da companhia.
O que pesou a favor é que, no auge da crise financeira, a empresa contava com um estoque elevado de imóveis. E é a venda desses ativos que vem, desde então, garantindo fluxo de caixa necessário para a sobrevivência da empresa. Hoje, o estoque é de R$ 240 milhões de imóveis prontos e não vendidos no Brasil – excluindo os oito projetos que foram interrompidos em 2017, no momento da RJ. Além disso, a empresa conta com um land bank (estoque de terrenos) de cerca de R$ 2 bilhões em São Paulo – considerado uma matéria-prima muito importante para a retomada.
Desde a RJ, a empresa já pagou R$ 1,1 bilhão de seu passivo, principalmente por meio da conversão da dívida em ações – processo que colocou boa parte dos credores na posição de acionistas, e explica a grande pulverização do capital da empresa. Esse caminho permitiu que a empresa honrasse a dívida sem onerar o caixa, destinado a cobrir os custos operacionais e investimentos. Hoje, nenhum acionista faz parte da gestão. Em setembro, houve um novo aumento de capital, no valor de R$ 439 milhões. Ainda restam agora R$ 4,9 bilhões em dívidas, volume já reestruturado e com vencimentos de longo prazo, entre 20 e 30 anos.
“O balanço ainda está muito influenciado pelo passado e por isso o indicador que nós monitoramos é principalmente o caixa. Temos um passivo que será pago em 20, 30 anos, extremamente alto, e uma quantidade baixa de ativos, o que resulta em um patrimônio negativo que impede a contratação de novos financiamentos. Ao mesmo tempo, todo passivo é de longo prazo, não temos dívidas vencendo no curto prazo que demandem caixa”, diz Reis.
Equacionados os problemas financeiros de curto prazo, a empresa fez ajustes internos para se reposicionar no mercado: melhorou e digitalizou processos, investiu em uma comunicação mais próxima e transparente com os funcionários e trouxe para dentro de casa o atendimento ao cliente, crucial no processo de retomada da confiança. Foi a partir dessa transformação que a companhia viu também a necessidade de mudar a sua marca. Com a ajuda de uma consultoria externa, definiu o nome iX. (a pronúncia é ‘ics’), que remete à ideia de “experience”.
O ajuste estratégico mais importante nessa nova fase da empresa foi no foco. A PDG tinha atuação nacional e em todos os segmentos – do Minha Casa Minha Vida ao alto padrão. Agora, a iX. quer atuar apenas em São Paulo e junto ao segmento de média renda. O primeiro empreendimento pós-RJ – lançado em outubro do ano passado e com obras iniciadas em agosto deste ano – fica no bairro do Tatuapé, zona Leste da capital paulista, e tem um tíquete médio de R$ 650 milhões. Para financiar a fase inicial do projeto, a iX. emitiu um CRI, estruturado pela Oriz.
O segundo lançamento, que aconteceu este ano, fica em Santana, na zona Norte de São Paulo, com tíquete médio entre R$ 600 mil e R$ 800 mil. Para 2024, a empresa planeja um empreendimento no bairro do Brooklin, que já está em aprovação na prefeitura, em um terreno adquirido recentemente e, segundo Reis, com localização estratégica. Deve haver um quarto projeto, cuja localização ainda não foi definida.
“Nosso land bank permite que a gente faça os lançamentos. Com isso, tem um processo de retomada da atividade operacional”, diz Reis.
A preocupação da iX. agora é dar passos bem planejados, de forma a evitar os erros que geraram os problemas de liquidez da companhia há alguns anos. Reis lembra que a PDG chegou ao período de recessão econômica do país, iniciado em 2015, muito alavancada. Isso, graças ao crescimento muito acelerado, viabilizado em parte por uma estratégia de consolidação – a PDG comprou a CHL, a Agre e a Goldfarb e chegou a ser a maior incorporadora do País, avaliada em cerca de R$ 15 bilhões. “As estratégias estavam desalinhadas com o longo prazo. A empresa fez muitos lançamentos e a demanda e a liquidez desapareceram naquele período”, lembra.
Desta vez, os empreendimentos são tratados como uma espécie de “project finance”, em que a dívida nova contratada será paga pelo próprio projeto no qual os recursos serão empregados. Mas a visão do executivo é de que o ambiente macroeconômico hoje também está a favor. “A curva de juros, que define os custos do financiamento imobiliário, já sinaliza queda. E não podemos nos esquecer que vamos entrar em momento de governo em que haverá injeção de capital. O problema pode vir depois, mas nos próximos dois, três anos, a renda vai aumentar , a economia vai aquecer, vai ser bom para o mercado imobiliário”, diz.
